0047 921 21 216 Post@SandvinProperty.no

Verdier blir ikke skapt over natten men en god idèe kan bli skapt

Gode Idèer er noe som kommer av erfaring

Verdivurdering grunnlag

Vil vi redegjøre for relevante parameter knyttet til investering og verdsettelse av næringseiendom. Vi fokuserer på at aktører som investerer i næringseiendom som sin kjernevirksomhet blir motivert ut fra den avkastning dette kan gi.

Sentrale parameter som inngår i de ulike modellene er:

Leieinntekt
Eierkostnader
Felleskostnader
Nettoleie / netto kontantstrøm
Tidshorisont
Inflasjon
Rente og avkastningskrav
Skatt, avgift og periodisering
Beliggenhet, tilgjengelighet
Goodwill

Yield

Yield er eiendomsbransjens mest sentrale begrep, men det er et forenklet begrep og kan derfor være misvisende.

Yielden er et øyeblikksbilde av leieinntektene dividert med markedsverdien av eiendommen.

Initial yield (initiell direkteavkastning): Direkteavkastningen på kjøpstidspunktet for eiendommen. Internasjonalt brukes også utrykket ”cap rate”

Brutto Yield

Brutto leieinntekter / markedsverdien

Netto yield: Brutto leieinntekter – direkte eiendoms kostnader / markedsverdien

Både brutto og netto yield kan være basert på både kontrakts leie og markedsleie. Kontraktfestede brutto leieinntekter er det mest vanlige, men i markeder med stor forskjell mellom markedsleie og kontrakts leier, er kanskje markedsleien det mest relevante.

 

Netto Yield

Det beste og mest konkrete yield-begrepet er trolig netto yield, basert på kontrakts baserte leier. Dette yield-begrepet definerer hva eiendommen nå genererer av kontantstrømmer for å dekke rentekostnader og andre kostnader. I realiteten blir dette initial yield, eller direkteavkastningen på eiendommen.

Netto Yield er det ikke alltid entydig hva som inngår i ”direkte eiendomkostnader”. Det vanlige er å ta med ordinære drifts- og vedlikeholdskostnader, kall det gjerne eierkostnader. Indirekte kostnader (overhead) er derimot mindre relevant, så lenge de ikke følger eiendommen ved et salg.

 

Yield Forskjeller

Hvis det er stor forskjell mellom markedsleie og kontrakts leie, eller eiendommen har et stort etterslep av vedlikeholdsbehov / rehabiliterings behov, kan denne avkastningen være misvisende.

Begrepet reflekterer heller ikke nødvendigvis verdien av langsiktige leiekontrakter med inflasjonsjustering.

Det omsettes for ti talls av miliarder av næringseiendom

Hvor mange eiendommer vet du om som er omsatt 

Skal du investere i næringseiendom

Det er flere momenter som må tas i betraktning når næringseiendom skal vurderes

Leieforholdet

Hvem er leietagere, og hvor lang tid er leiekontraktene på. Statlige og kommunale leietagere med lang leieavtale er det aller beste. Se også på om det eventuelt er noen garantier ellers for leieforholdene. Hvordan er avtalene for oppjustering av leien i årene fremover utformet

Leie per kvadratmeter

Hvor høy er leien per kvadratmeter. Vær oppmerksom på at det går an å blåse opp eiendomsverdien ved å avtale en høyere leie i kontraktsperioden for derigjennom å forvare en høyere kvadratmeterpris på eiendommen. Dette får du svi for når eiendommen selges

Kvadratmeterprisen

Kvadratmeterprisen på bygget. Her er det mulig å sammenligne noenlunde tilsvarende bygg. Tilretteleggeren bør kunne opplyse om hva andre bygg som kan sammenlignes med denne har vært omsatt fo

Tidligere omsetningspris

Du må se på hva eiendommen er omsatt for tidligere. I flere prosjekter har tilretteleggerne kjøpt eiendommen, snudd seg rundt og solgt eiendommen til andre investorer med opp til ti prosents fortjeneste. Du må alltid regne med at tilretteleggeren har kjøpt eiendommen til markedspris. Hvis det da legges på ti prosent, må du i utgangspunktet regne med 10 % lavere salgsgevinst

Omsetning av andeler

Hvordan er muligheten for omsetning av andeler eller av aksjer i ettertid. Vil tilretteleggeren sørge for annenhåndsomsetning. Hva vil det i så fall koste i form av salgshonorar

Prosjektkostnader

Hvilke etableringskostnader blir belastet deg som investor. Er det ellers noen ekstra kostnader som påløper underveis utover de som har direkte med eiendommen å gjø

Finansiering

Hvordan er finansieringen av prosjektet. Hvor stor andel av finansieringen er flytende og hvor stor andel er med fastrente

Oppgraderingsbehov

Sjekk oppgraderingsbehovet. Når en ny leietager skal inn må utleier legge inn en del kostnader for å gjøre lokalene tidsmessige. Hvis ikke dette blir gjort, vil dette få følger for salgsprisen

Prosjektkostnader

Hvilke etableringskostnader blir belastet deg som investor. Er det ellers noen ekstra kostnader som påløper underveis utover de som har direkte med eiendommen å gjø

Tilstanden på bygget

Hvordan er selve bygget. Som utleier er man forpliktet til å holde bygget i tilfredsstillende stand. Her kan man få seg en overraskelse. Ekstra vedlikehold og reparasjoner kan redusere lønnsomheten kraftig

Kontakt oss 

Det er aldri for sent, men det er heller ikke for tidlig med å ta kontakt nå!

14 + 7 =