0047 921 21 216 Post@SandvinProperty.no

Verdier blir ikke skapt over natten men en god idèe kan bli skapt

Gode Idèer er noe som kommer av erfaring

Verdivurdering grunnlag

Vil vi redegjøre for relevante parameter knyttet til investering og verdsettelse av næringseiendom.

Sentrale parameter som er viktig å ta med er:

Leieinntekt
Eierkostnader

Felleskostnader
Rente og avkastningskrav
Skatt, avgift
Vedlikeholdskostnader
Leietakertilpasninger

Nettoleie / netto kontantstrøm
Tidshorisont
Inflasjon
Beliggenhet, tilgjengelighet
Goodwill

 

 

Yield

Yield er eiendomsbransjens mest sentrale begrep, men det er et forenklet begrep og kan derfor være misvisende.
Yielden er et øyeblikksbilde av leieinntektene dividert med markedsverdien av eiendommen.

Initial yield (initiell direkteavkastning): Direkteavkastningen på kjøpstidspunktet for eiendommen. Internasjonalt brukes også uttrykket ”cap rate”

Det omsettes for ti talls av miliarder av næringseiendom

Hvor mange eiendommer vet du om som er omsatt 

Skal du investere i næringseiendom

Det er flere momenter som må tas i betraktning når næringseiendom skal vurderes

agsdi-bar-chart-5

Leieforholdet

Hvem er leietakere og hva er lengden på leiekontraktene. Statlige og kommunale leietakere med lang leieavtale er det aller beste, sies det, men det er avhengig hva du skal gjøre med eiendommen, er meningen å få opp verdiene så kan disse kontraktene være tunge å jobbe med. Hvordan er avtalene utformet er det mulig for oppjustering av leien i årene fremover.

agsdi-dollar

Leie per kvadratmeter

Hvor høy er leien per kvadratmeterprisen på bygget. Her er det mulig å sammenligne noenlunde tilsvarende bygg. Tilretteleggeren bør kunne opplyse om hva andre bygg som kan sammenlignes med denne har vært omsatt for tidligere.

agsdi-house

Oppgraderingsbehov

Ved kjøp av næringseiendom så er det viktig med en teknisk gjennomgang (Teknisk D.D.) hvor du får en oversikt over oppgraderingsbehovet. Når en ny leietager skal inn må utleier legge inn en del kostnader for å gjøre lokalene tidsmessige. Hvis ikke dette blir gjort, vil dette gi følger for salgsprisen på grunn av at man ikke greier å få optimale leieinntekter.

agsdi-adjust-square-horiz

Tidligere omsetningspris

Du må se på hva eiendommen er omsatt for tidligere. I flere prosjekter har tilretteleggerne kjøpt eiendommen, snudd seg rundt og solgt eiendommen til andre investorer med opp til ti prosents fortjeneste. Du må alltid regne med at tilretteleggeren har kjøpt eiendommen til markedspris. Hvis det da legges på ti prosent, må du i utgangspunktet regne med 10 % lavere salgsgevinst
agsdi-income

Prosjektkostnader

Hvilke etableringskostnader blir belastet deg som investor. Er det ellers noen ekstra kostnader som påløper underveis utover det som er avtalt. Det er smart å avtale kostnader etter milepæler slik at man kan ha kontroll over prosjektet.

agsdi-analysis

Tilstanden på bygget

Hvordan er selve bygget. Som utleier er man forpliktet til å holde bygget i tilfredsstillende stand. Her kan man få seg en overraskelse. Ekstra vedlikehold og reparasjoner kan redusere lønnsomheten kraftig

agsdi-money-bag

Finansiering

Hvordan er finansieringen av prosjektet. Ofte så krever bankene opptil 40% egenkapital.

Neste Steg

 

Trenger du fagelige råd?

Skal du selge eller kjøpe et firma/eiendom i «Offmarked» eller trenger andre råd så ta kontakt!

Send oss en melding så tar vi kontakt

6 + 2 =